Succession bloquée : vente d’un bien indivis

La succession dans laquelle vous avez des droits est totalement bloquée ? Il dépend de cette succession un bien immobilier qui génère des charges (impôts, assurance) et vous souhaitez vendre ce bien ? Un acquéreur s’est peut-être présenté et vous ne craignez que cette personne n’attende pas que les indivisaires règlent leur conflit ?

Comment faire si l’un des indivisaires s’oppose à la vente ?

J’ai déjà consacré un certain nombre d’articles présentant les solutions classiques en cas de succession bloquée : la sommation d’opter, la désignation d’un mandataire successoral, la désignation d’un mandataire destiné à représenter  l’héritier récalcitrant , mais il existe encore d’autres options que je n’ai pas exposées sur le site.

Aujourd’hui, focus sur l’article 815-5-1 du Code civil qui permet de vendre un bien lorsque les indivisaires qui détiennent au moins 2/3 des droits sur le bien sont d’accord.

Attention : cette solution ne doit pas être utilisée si vous avez d’autres points de désaccord au sujet de la succession en cours  car la procédure de l’article 815-5-1 du Code civil ne permet que d’aboutir à la vente d’un bien immobilier. Il vaut mieux dans le cadre d’un conflit plus étendu recourir à une procédure de liquidation-partage.

La procédure de l’article 815-5-1 du Code civil est issue de la loi du 12 mai 2009 visant à alléger les procédures, elle a donc pour vocation d’être moins longue que la traditionnelle procédure de liquidation-partage d’une succession.

L’article 815-5-1 du Code civil dispose :

« Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’article 836, l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal de grande instance, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.

Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis.

Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.

Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.

Dans ce cas, le tribunal de grande instance peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Cette aliénation s’effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision.

L’aliénation effectuée dans les conditions fixées par l’autorisation du tribunal de grande instance est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa. »

Comment utiliser cette procédure?

Tout d’abord, c’est au notaire de dresser un acte constatant que les indivisaires, réunissant au moins 2/3 de droits sur les biens sont d’accord.

Cet acte doit ensuite être signifié par huissier (coût : environ 100€) à l’autre indivisaire ou aux autres indivisaires (les propriétaires qui détiennent 1/3 au plus).

S’il y a une opposition, l’héritier a trois mois pour se manifester auprès du notaire. Le notaire dresse alors un procès-verbal faisant état de cet opposition.

A l’issue de cette période, les indivisaires souhaitant vendre peuvent saisir le Tribunal de Grande Instance pour que le Tribunal autorise la vente.

En cas d’urgence, il est possible de saisir le Tribunal en utilisant la procédure à jour fixe (par exemple acquéreur intéressé, dettes à régler, etc …)

Si le Tribunal autorise la vente, la vente sera faite par licitation, c’est-à-dire une vente aux enchères.

Le Tribunal est-il tenu d’autoriser la vente?

Non, le Tribunal peut refuser la vente s’il estime que l’opération porterait une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

La décision rendue est susceptible d’appel.

Bien que cette disposition existe depuis 2009, les décisions relatives à l’application de l’article 815-5-1 sont encore peu nombreuses.

On trouve dans la jurisprudence comme atteinte excessive aux droits de l’un des indivisaires « minoritaires » : la vente d’une propriété de famille achetée en 1934  qui  entraînerait  un préjudice affectif .  (Cour d’appel Versailles Chambre 1, section 1 11 Septembre 2014) ou encore une atteinte excessive lorsque l’un des héritiers est en droit de solliciter l’attribution préférentielle du bien dont il est demandé la vente (Cour d’appel  Chambéry  Chambre civile, section 1  11 Décembre 2012 N° 12/00013)

Ces décisions de rejet de l’autorisation de vendre  restent moins nombreuses que les décisions autorisant la vente.
 On peut noter la condamnation d’un héritier à verser la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive car « sa demande, était de toute évidence vouée à l’échec, son appel ayant en réalité pour seul objet de prolonger le procès et de retarder encore le partage de l’indivision, dans le droit fil de l’attitude constante qu’il a adoptée depuis trois ans et qui caractérise de sa part un abus du droit d’agir en justice. »

( Cour d’appel  Poitiers  Chambre civile 3, 20 Mars 2013)
Un arrêt de la Cour d’appel de  Nîmes Chambre civile 1, section B 4 Septembre 2012 (RG N° 12/00890) a précisé que l’article 815-5-1 du Code civil étaient applicables aux successions ouvertes avant l’entrée en vigueur de la loi du 12 juin 2009.

Vous avez une question au sujet de cet article? Vous vous trouvez confronté à une succession bloquée et vous ne savez plus comment réagir?

N’hésitez pas à me contacter , je réponds sous 24 heures.

Le Cabinet propose également un service de consultation en ligne.

  1. Bonjour,

    L’avocat que j’ai consulté, m’a dit que cette procédure ne s’appliquait qu’aux sociétés.
    Or ,nous voulons vendre la propriété de nos parents (5 co-héritières )Nous sommes 4 d’accord pour la vente (nous détenons à nous quatre 37/40ème de la propriété)Nous avons une co-indivisaire muette, et qui ne s’est même pas encore prononcée sur son acceptation ou non de la succession.
    Nous avons des acquéreurs potentiels , ne voulons pas de licitation et préfèrerions une autorisation de vente d’un juge du tribunal (mais lequel ? )sur présentation de promesses d’achat.
    Je vous remercie pour votre article et pour votre appréciation de notre situation.

  2. Bonjour,

    Nous avons un acquéreur pour la maison de nos parents décédés.
    Sur 5 enfants 4 sont OK pour la vente le 5 ieme s’oppose .
    Le notaire nous propose de faire un acte notarié entre l’acquéreur et les 4 favorables à la vente puis notification aux opposés.
    Suite à cela dépôt au tribunal.
    Mais si je comprends bien le tribunal pourra donner accord de vente mais seulement aux enchères ?
    Ce qui pourrait nous être défavorable.
    Merci pour votre aide
    Cordialement

  3. Bonjour, merci pour votre article.
    Nous avons mis en vente un terrain et avons un acquéreur, nous sommes 8 d’accord sur les 9 héritiers.
    Le 9eme ne réponds à aucun courriers du notaire, puis je lui demander de lui faire parvenir par acte d’huissier de le mettre en demeure, en lui signifiant que les 8 héritiers sont d’accord pour la vente.
    C’est un cas de force majeur car le terrain est en friche et cela peut avoir des conséquences vis à vis du voisinage.
    Je vous remercie par avance pour votre réponse
    Bien cordialement

    1. Bonjour,

      Le problème est plus complexe que celui-là car la procédure que vous décrivez aboutira à une mise en vente aux enchères du bien.

      N’hésitez pas à contacter le Cabinet pour tenter de débloquer la situation.

      Cordialement,

      Maître Emmanuelle LABANDIBAR-LACAN

  4. Bonjour, merci pour votre intéressante  » tribune ».
    La règle des 2/3 instituée par la loi de 2006 (92/100 pour mon cas) peut-elle s’appliquer en présence d’un usufruitier opposé à la vente d’un bien immobilier en indivision (acquéreur trouvé) ?
    L’article 815-5 2ème alinea me met dans le doute …
    Merci de votre réponse.

  5. Bonjour,
    nous avons un terrain à vendre de 10000 m2, que la mairie souhaite acquérir.
    nous sommes 10 héritiers, 9 veulent vendre, je souhaite conserver ma surface, c’est à dire 200 m2 pour construire. Les autres héritiers peuvent-il m’empêcher de garder cette surface et m’obliger à la vendre ?

    Je vous remercie de votre retour

    bien cordialement

  6. Bonjour Maître,

    Le 16 décembre dernier, sous le nom Alain, je vous posais une question relative au sujet « succession bloquée : vente d’un bien indivis ». A ce jour pas de répondre de votre part. Avez-vous cessé vos avis à distance ou puis-je encore espérer une réponse ?
    Merci.
    Cordialement.
    Alain

    1. Bonjour Alain,

      Le Cabinet ne répond qu’aux questions qui présentent un caractère général pour aider les autres internautes, dans le respect du secret professionnel.

      Pour les questions qui nécessitent un examen de pièces, vous avez un onglet à votre disposition « consultation en ligne ».

      Cordialement,

      Maître Emmanuelle LABANDIBAR-LACAN

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