Hériter d’un bien et expulser l’occupant

Vous avez hérité d’un bien et celui-ci est occupé ? Vous souhaitez expulser l’occupant ? Comment faire ?

Il convient de distinguer la situation à laquelle vous êtes confronté.

Est-ce que l’occupant a un titre ? Est-ce un locataire ? Un occupant sans droit ni titre ? Un indivisaire ?

Héritier d’un bien loué

Si l’occupant est un locataire d’un bien non meublé, c’est généralement la loi du 6 juillet 1989 qui s’appliquera.

Il est  possible pour une indivision de vendre le bien loué, en l’état.

Selon la durée du bail restant à courir, il sera appliqué une décote sur le prix du bien plus ou moins importante, dépendant du secteur dans lequel se trouve le bien et des conditions du bail (la présence d’un locataire âgé, présence d’un loyer ne payant plus le loyer par exemple).

Le locataire restera dans les lieux et le bail se poursuivra aux mêmes conditions avec l’acquéreur.

Le bail pourra être résilié si celui-ci arrive à son terme (période de 3 ans) à condition de donner congé 6 mois avant la date de son renouvellement.

Le congé peut être donné dans trois cas :

  • congé de reprise pour vente
  •  congé pour habiter personnellement le bien
  •  congé pour un motif sérieux et légitime (absence de règlement des loyers par exemple) : ce congé peut être donné par les titulaires d’au moins 2/3 indivis (article 815-3 du Code civil)

Il appartiendra à l’indivision de déterminer s’il est plus intéressant pour elle de vendre le bien en l’état ou de patienter et délivrer un congé.

Il est recommandé de faire délivrer le congé par un huissier.

Héritier d’un bien squatté

Il est fréquent qu’à la suite d’un décès, d’une succession dont le règlement traîne, un bien se trouve occupé par des occupants sans droit ni titre.

Il est alors nécessaire d’intenter une action en expulsion.

Cette action est considérée comme une action conservatoire et peut donc être intentée par un indivisaire seul.

(Cass. 1ère civ, 1, 4 juillet 2012, pourvoi n°10-21.967).

Aussi, en cas de mésentente entre les héritiers, d’héritier négligent, non identifié, il est possible d’agir seul.

Il est toutefois à noter que si des indemnités d’occupation sont accordées, elles reviendront à l’indivision.

Cette procédure se déroulera généralement devant le Juge des contentieux et de la protection.

Il est à noter que la  loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 a mis en place une procédure accélérée administrative d’expulsion qui peut être mise en place si :

a) L’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui a eu lieu à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte

b) Le local comporte les éléments minimaux, notamment mobiliers, nécessaires à l’habitation et qu’il puisse  servir à tout moment de refuge à celui qui dispose de droits sur lui

Pour pouvoir saisir le Préfet d’une demande d’expulsion, il convient au préalable :

  • de déposer plainte en prenant le soin de caractériser l’introduction illicite dans le bien
  • de prouver que le logement occupé illicitement constitue le domicile du demandeur ou de la personne pour le compte de laquelle il agit
  • qu’un officier de Police judiciaire ait fait un constat de l’occupation illicite

Dans ce cas, le Préfet doit donner une réponse dans un délai de 48 heures.

Il est aussi possible que l’occupation ne soit pas le fait d’un occupant sans droit ni titre mais que le bien soit occupé par un indivisaire.

Hériter d’un bien occupé par un indivisaire

  • Définition Larousse de l’indivision : Situation juridique née de la coexistence de droits de même nature ayant des titulaires différents mais s’exerçant sur un même bien, sans qu’une division matérielle des parts soit réalisée.

En cas d’occupation d’un bien par un indivisaire, celui-ci n’est pas sans titre puisque celui-ci détient des droits dans l’indivision.

L’occupation privative par un indivisaire donne néanmoins droit à une indemnité d’occupation (article 815-9 du Code civil : l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité).

L’article 815-9 du Code civil prévoit que « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires« .

Aussi, si la jouissance d’un indivisaire n’est pas compatible avec les droits des autres indivisaires, son expulsion peut être ordonnée.

(voir pour exemple Cass. 1ère civ, 26 octobre 2011, pourvoi n°10-21.802

« Mais attendu qu’après avoir exactement rappelé qu’aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires, la cour d’appel a constaté que Mme Y… occupait l’immeuble indivis depuis plus de quinze ans sans avoir versé aucune somme au titre de l’indemnité d’occupation dont elle était redevable et que si le premier juge avait donné acte aux parties de leur accord pour procéder à la vente amiable de ce bien, Mme Y… avait attendu plus d’un an pour donner mandat au notaire de le mettre en vente ; qu’en l’état de ces énonciations, elle a souverainement estimé que le maintien dans les lieux de Mme Y… était incompatible avec les droits concurrents de M. X… sur l’immeuble indivis ; que le moyen n’est pas fondé ;  » ou encore Cour de cassation, 1re chambre civile, 30 Janvier 2019 – n° 18-12.403

Mais attendu qu’après avoir exactement énoncé qu’aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires, l’arrêt constate que Mme L. occupe l’immeuble indivis sans avoir versé aucune somme au titre de l’indemnité d’occupation dont elle est redevable depuis 2004 et, qu’à la suite du jugement ayant ordonné la licitation de ce bien, elle n’a répondu ni à la lettre simple ni à la lettre recommandée du notaire lui demandant de procéder ou de le laisser procéder aux diagnostics immobiliers nécessaires et ne s’est pas plus manifestée auprès de l’huissier de justice qui s’est rendu sur les lieux sans pouvoir la rencontrer ; qu’en l’état de ces énonciations, la cour d’appel a souverainement estimé, par une décision motivée, que le maintien dans les lieux de Mme L. était incompatible avec les droits concurrents de M. B. sur l’immeuble indivis et a pu en déduire l’existence d’un trouble manifestement illicite ; que le moyen n’est pas fondé ; »

Vous êtes indivisaire et vous devez engager une procédure en expulsion.

Le Cabinet propose des consultations en ligne pour vous permettre d’agir rapidement.

 

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