Archives de catégorie : Droit notarial

La Maladie d’Alzheimer empêche-t-elle de prendre des dispositions testamentaires ?

J’ai déjà abordé à plusieurs reprises la question de la validité d’un testament pris par une personne victime d’une altération de ses facultés mentales.

Cette altération de ses facultés mentales est parfois causée par la maladie d’Alzheimer.

La Maladie d’Alzheimer empêche-t-elle de prendre des dispositions testamentaires ?

Comment contester un testament pris dans de telles circonstances ?

Il convient de noter qu’une telle action sera jugée devant le Tribunal de Grande Instance dont dépend le dernier domicile du défunt.

La représentation par Avocat est obligatoire devant le Tribunal de Grande Instance.

Aux termes de l’article 1304 du code civil, l’action en nullité est ouverte pendant cinq ans à compter du décès.

Être atteint de la Maladie d’Alzheimer signifie-t-il que le malade est dans l’incapacité de tester ?

L’article 901 du Code civil prévoit « Pour faire une libéralité, il faut être sain d’esprit. »

En l’absence de mesure de protection, ce sera donc à celui qui conteste le testament de faire la preuve de l’insanité d’esprit du testateur.

Sous mesure de curatelle, le curatélaire reste libre de tester (article 470 du Code civil), qu’il s’agisse d’une mesure de curatelle simple ou d’une mesure de curatelle renforcée.

Sous tutelle, le majeur protégé doit être autorisé par le juge des tutelles à prendre des dispositions testamentaires « Elle ne peut faire seule son testament après l’ouverture de la tutelle qu’avec l’autorisation du juge ou du conseil de famille s’il a été constitué, à peine de nullité de l’acte. Le tuteur ne peut ni l’assister ni la représenter à cette occasion. »

 La question de la validité d’un testament par une personne atteinte de la Maladie d’Alzheimer se posera donc pour une personne qui n’était pas sous mesure de protection au moment des faits ou sous mesure de curatelle.

La nullité du testament n’est pas automatique

La jurisprudence rappelle régulièrement que souffrir de la Maladie d’Alzheimer ne signifie pas toujours la nullité du testament :

« Si la maladie d’Alzheimer peut entraver le consentement et caractériser l’insanité d’esprit, il n’en résulte pas systématiquement une affection telle que les conditions édictées par l’article 901 du Code civil soient remplies. »

Cour d’appel de Paris, Pôle 3, chambre 1, 1er Juillet 2015, Répertoire Général : 14/13161

 Toute la question va donc être de savoir à quelle stade de la Maladie la personne se trouvait au moment de la prise du testament.

Quelques exemples

 Sont cités ainsi quelques cas dans lesquels il a été retenu que les conditions prévues par l’article 901 du Code civil étaient réunies :

  • Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1re chambre B, 24 Novembre 2011 – n° 09/21509 : La testatrice se trouvait seulement sous mesure de curatelle au moment de l’établissement du testament mais son médecin traitant a conclu deux mois à peine après la rédaction de l’acte, qu’elle avait besoin d’être représentée d’une manière continue
  • Cour d’appel, Bourges, Chambre civile, 18 Juin 2015 – n° 14/00782 : annulation d’un testament pour une personne qui présentait un déficit avéré en langage parlé , ce qui ne permettait plus au testateur de posséder l’outil cérébral permettant de concevoir le texte du testament. Les écrits de l’auteur du testament contemporains à celui-ci ou postérieurs résultant des agendas ou notes s’inscrivaient dans la volonté de ne rien omettre et de compenser les pertes de mémoire. 
  • Cour d’appel de Poitiers, 4 Janvier 2012, RG : 11/00571 : des témoins avaient attesté d’une tendance aux oublis et d’une désorientation temporelle et spatiale, la testatrice avait tendance à se perdre dans des endroits qui lui étaient pourtant familiers 
  • Cour d’appel, Caen, 1re chambre civile, 28 Juin 2016 – n° 12/03606 : le testament a été annulé en raison de la production d’un certificat d’un médecin chef de service faisant état de troubles de mémoire gênant la testatrice dans la gestion de ses affaires courantes ; de la production d’un certificat d’un médecin expert désigné par le juge des tutelles un mois après la rédaction d’un testament relatant l’oubli des noms propres même des personnes de la famille proche. La personne avait également déclaré devant le juge des tutelles « ça m’ennuierait que je ne laisse plus rien à mes deux nièces » ; or, à cette date, la personne atteinte d’Alzheimer avait établi un testament instituant une seule de ses nièces comme légataire, ce qu’elle avait manifestement oublié
  • Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 6e chambre D, 9 Novembre 2016 (RG : 14/07174) : le testament est annulé au vu du fait qu’en décembre 2006, la testatrice avait un score MMS de 9/30 (stade sévère de la maladie) faisant supposer que la maladie avait débuté bien avant. Cet arrêt reprend les conclusions du médecin expert expliquant que dès le début de la maladie d’Alzheimer, la faculté de tester serait remise en question. « Selon les études citées par le médecin expert sur cette maladie, une altération des capacités de discernement se retrouve dès le stade léger de la maladie d’Alzheimer ; qu’à ce stade les patients s’ils conservent la faculté d’exprimer un choix, ils n’ont plus celles de le faire avec discernement car ils apprécient mal les conséquences d’un choix, raisonnent mal sur les alternatives possibles et comprennent mal les informations qu’on leur donne »

En résumé, on voit ici que la preuve de la nullité d’un testament se fait à l’aide de témoignages, de dossiers médicaux et d’expertises. 

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Succession bloquée : recevoir une provision

Régler une succession conflictuelle, c’est long …

Pour vous donner une idée de toutes les étapes par lesquelles vous passerez pour régler une succession en cas de partage judiciaire, je vous invite à lire un de mes précédents articles concernant la procédure de partage d’une succession devant le Tribunal.

Pendant toute cette durée, il est possible que des fonds soient bloqués chez le notaire ou auprès d’une banque et que vous souhaitiez percevoir une partie de ces fonds.

Quelle solution est-il possible pour recevoir une provision ?

1ère solution : saisir le Juge de la Mise en Etat sur le fondement de l’article 771 du Code de Procédure civile prévoyant en son point 3 la possibilité :  » Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. »

Cette procédure se fait au moyen d’un incident, il s’agit d’une contestation au cours de la procédure qui donne lieu à des échanges d’écritures (conclusions) sur ce point spécifique et à des plaidoiries devant le Juge de la Mise en Etat (une sorte de « procédure dans la procédure »).

Cet incident permet de ne pas attendre le jugement sur le fond et le partage devant le notaire commis par le Tribunal.

Qu’examine le Juge de la Mise en Etat pour accorder une provision ?

  • le juge vérifie si les droits des parties sont bien établis : une contestation sur un testament ou sur la dévolution successorale rendra en général impossible l’octroi d’une provision
  • la consistance et l’importance de l’actif au vu de la provision réclamée : la demande doit donc être raisonnable et le juge doit avoir un aperçu des forces de la succession,  il est donc très utile d’avoir si possible un projet de déclaration de succession, des évaluations ou un projet de partage
  • l’existence de dettes à régler, le juge vérifiera si les droits de mutation ont été réglés
  • l’existence d’une contestation sérieuse
  • le montant des liquidités disponibles : si l’actif ne se présente que sous forme de biens immobiliers, une provision ne pourra être octroyée

Quelques exemples de décisions accordant une provision à l’un des héritiers : « Même si la valeur de ces immeubles reste à déterminer plus précisément au regard des propositions que fera l’expert désigné, le principe de la créance de [l’héritier] n’est pas sérieusement contestable, non plus, au vu des observations qui précèdent et des éléments du projet d’état liquidatif qui n’ont pas fait l’objet de dires de la part des parties, que son montant à concurrence de 150. 000 € ». (Cour d’appel, Rennes, 1re chambre, 17 Décembre 2013 – n° 13/04207)

Le juge s’est appuyé pour faire droit à la demande de provision sur le projet d’état liquidatif.

Autre décision : « Attendu qu’il est établi par les éléments du dossier que les époux X étaient communs en bien et il résulte du projet de règlement de la succession de feu X. établi par la SCP P, notaires, que l’actif de la communauté comprend outre un immeuble évalué à 600 000 euros et quatre véhicules automobiles, des liquidités à hauteur de la somme de 114 505,03 euros ; […] la provision sollicitée sera limitée à la somme de 57 252 euros représentant la moitié des liquidités composant l’actif de la communauté revenant incontestablement à l’intéressée » (Cour d’appel, Bastia, Chambre civile A, 20 Novembre 2013 – n° 12/00079)

Le juge dans cette décision a tenu compte de l’existence d’héritiers réservataires et de la nécessité de respecter la réserve.

Autre exemple : (Cour d’appel, Pau, 2e chambre, 2e section, 30 Septembre 2015 – n° 15/01993)   » L’article 771 dispose, notamment, que le Magistrat de la Mise en Etat est compétent pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ;Tel est en l’espèce le cas au vu des pièces produites suivantes : déclaration de succession, procès-verbal de difficulté ,Jugement du Tribunal de Grande Instance portant adjudication de certains des biens de la succession, deux lots ne trouvant pas preneur,projet d’acte de partage établi par Maître G.-., notaire, faisant ressortir un actif net  de l’ordre de 135.600 €,procès-verbal de carence faute pour P. X. de comparaître dressé par Maître G.-[…]Si l’obligation n’est pas sérieusement contestable dans son principe, il reste qu’il convient, quant à son montant, de demeurer prudent en limitant la provision à hauteur de 15.000 € ; »

Cet arrêt résume très bien la manière dont le Juge de la Mise en Etat procède pour déterminer s’il est possible d’octroyer une provision à l’héritier qui en fait la demande : le juge doit rester prudent et la demande doit être justifié par des documents faisant apparaître approximativement la quote-part revenant à l’héritier.

Il s’agit d’éviter de donner à un héritier plus de droits qu’il n’en aura dans le partage.

J’aborderai dans un autre article, la question de l’avance en capital dans le cadre d’une division sur le fondement de l’article 815-11 du Code civil, qui peut aboutir à un résultat assez similaire de la provision obtenue au vu de l’article 771 du Code de Procédure civile.

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Nullité du testament pour insanité d’esprit

J’ai déjà abordé sur mon site les questions d’abus de faiblesse et les moyens d’obtenir un dossier médical pour faire la preuve d’une altération des facultés mentales.

Je souhaite aujourd’hui vous parler de l’annulation d’un testament pour insanité d’esprit ( = altération des facultés mentales).

Au décès d’un proche, vous pouvez avoir la désagréable surprise de découvrir l’existence d’un testament au profit d’un tiers ou avantageant un autre héritier.

Ce testament peut vous paraître douteux compte tenu de l’état de la personne au moment où le testament a été établi.

Comment contester un testament?

Les demandes en nullité de testament sont fondées sur l’article 901 du Code civil qui précise : « Pour faire une libéralité, il faut être sain d’esprit. La libéralité est nulle lorsque le consentement a été vicié par l’erreur, le dol ou la violence. »

Cette action est introduite devant le Tribunal de Grande Instance (Tribunal où se trouvait le dernier domicile du défunt).

Le ministère d’Avocat est obligatoire pour l’annulation d’un testament.

Attention : cette action en nullité est enfermée dans un délai strict de 5 ans. Ce délai court généralement, sauf circonstances particulières, à compter du décès.

Quels éléments réunir pour faire la preuve de l’insanité d’esprit ?

Les éléments à réunir sont assez semblables à ceux nécessaires pour faire la preuve d’un abus de faiblesse.

On peut citer sans que la liste ne soit exhaustive :

– les dossiers médicaux du testateur

– dossier de la maison de retraite

– témoignages (personnel soignant, amis etc…)

Si cela est nécessaire, il est possible de demander devant le Tribunal une expertise graphologique ainsi qu’une expertise médicale.

Quelques exemples de jurisprudence récente

La jurisprudence de l’année 2015 confirme que ce sont essentiellement les éléments ci-dessus décrits qui permettent aux juridictions de déterminer si le testateur était atteint d’une insanité d’esprit altérant son jugement.

1er exemple :  l’expert judiciaire  a conclu que les deux testaments olographes étaient bien de la main du de cujus mais que la  mise en page était désordonnée, l’écriture vacillante que  le testament litigieux a été rédigé en plusieurs étapes. L’incapacité à écrire le document en une seule fois traduit pour la Cour l’incapacité à tester (Cour d’appel Pau 2e chambre, 2e section 24 Novembre 2015  Numéro de dossier : 14/02463)

– 2ème exemple : Les nombreuses attestations circonstanciées et concordantes produites par les héritiers constituent un faisceau d’indices permettant de conclure à l‘insanité d’esprit du testateur lors de l’établissement du testament authentique. Le traitement morphinique du testateur a été susceptibles d’altérer le  jugement du testateur  les dernières semaines de sa vie. (Cour d’appel de BESANCON, 1re chambre civile et commerciale, 4 Novembre 2015,Numéro de rôle : 14/02402)

3ème exemple   :  Le testament a été signé la veille de l’ouverture de la procédure devant le juge des tutelles de la procédure et moins de quinze jours après le certificat médical du médecin expert qui a conclu à la nécessité d’une tutelle. La directrice de la maison de retraite avait signalé  au juge des tutelles  six mois avant que le testament ne soit dressé la vulnérabilité de la résidente. Le testament au profit de l’aide ménagère du testateur est donc annulé (Cour d’appel de Versailles, 1re chambre, 1re section, 8 Octobre 2015, RG  13/05624)

4ème exemple : le score au test MMS (mini mental state examination) du testateur était très faible (11/30), révélait une atteinte importante des facultés intellectuelles. Le diagnostic de la maladie d’Alzheimer a alors été posé, Le testament a été établi neuf mois plus tard après le diagnostic de la Maladie. Les éléments postérieurs à l’établissement du testament ne font que confirmer la dégradation de l’état de santé de la personne testatrice (Cour d’appel Douai 1re chambre, 1re section 30 Juin 2015 RG 13/01954)

– 5ème exemple : toutes les rubriques de la grille AGGIR à l’exception des rubriques « Manger » et « Se déplacer à l’intérieur » avaient été cochées par le médecin qui avait examiné la personne en vue de l’obtention de l’Allocation Personnalisée d’Autonomie. D’après cet arrêt,  les énonciations insérées par le notaire dans un testament authentique constatant que le testateur est sain d’esprit ne font pas obstacle à ce que la preuve de son insanité soit rapportée (Cour d’appel Douai 1re chambre, 1re section 30 Juin 2015, Répertoire Général : 12/08231)

On peut souligner que le caractère authentique du testament (testament dressé devant notaire) ne fait pas obstacle à son annulation mais cela rend généralement plus difficile sa contestation dans la mesure où le notaire doit s’assurer avant de recevoir l’acte de la capacité du testateur à prendre des mesures testamentaires.

L’ancienneté des liens entre la personne gratifiée et le testateur peut aussi être un élément examiné.

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Faute du notaire qui ne réclame pas l’indemnité d’immobilisation

En ce début d’année, j’avais envie de vous présenter une décision concernant la responsabilité notariale obtenue par le Cabinet l’année dernière (TGI PARIS 2ème Chambre, 15 juin 2015).

Classiquement, la responsabilité d’un notaire peut être engagée à condition qu’il puisse être fait la preuve d’une faute du notaire, d’un lien de causalité, et d’un préjudice.

La situation de départ est simple : une promesse de vente est signée entre un acquéreur et un vendeur.

Cette promesse de vente est rédigée et signée, comme souvent chez un notaire (elle peut aussi l’être par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou plus rarement entre particuliers).

Afin d’éviter que l’acquéreur ne s’engage à la légère, il est prévu dans la promesse de vente une indemnité d’immobilisation (en général 10 %) et une clause pénale du même montant, acquise au vendeur en cas de non réalisation de la vente par la faute de l’acquéreur.

Le notaire indique dans la promesse qu’il a reçu le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Dans la promesse de vente qui est signée, il est prévu une date butoir pour la signature de l’acte de vente définitif.

Or, la date convenue entre les parties arrive et l’acquéreur s’est volatilisé, il est donc impossible de signer l’acte de vente.

Les vendeurs sollicitent alors le paiement de la clause pénale.

Il apparaît alors qu’en réalité, contrairement à ce qui a été indiqué dans la promesse de vente rédigée par le notaire, le notaire n’a jamais reçu le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Les vendeurs, assignent devant le Tribunal l’acquéreur indélicat et le notaire en charge de l’opération en demandant au Tribunal de condamner solidairement l’acquéreur et le notaire au paiement de la clause pénale.

L’acquéreur, manifestement peu sérieux, ne comparaît pas devant le Tribunal.

Le Tribunal retient que le notaire a commis plusieurs fautes :

– celle ne pas avoir demandé les fonds avant la signature de la promesse au candidat acquéreur,

– celle d’avoir indiqué  à tort que les fonds se trouvaient à l’Etude notariale,

– celle d’avoir caché la situation aux vendeurs qui ne comprenaient pas ce qu’il se passait.

Le notaire est donc condamné solidairement avec l’acquéreur à indemniser les vendeurs du montant de la clause pénale et est également condamné à payer des dommages-intérêts supplémentaires (taxes foncières et d’habitation, assurances habitation et frais d’entretien le temps de trouver un nouvel acquéreur).

Cette décision est conforme aux jugements qui ont été rendus précédemment dans des contextes similaires.

A titre d’exemple, on peut citer :

  • CA Paris, 1re ch. A, 18 févr. 2002 :  : dans cette affaire un notaire qui avait été  désigné séquestre d’un chèque dont le montant était destiné à garantir au cédant le paiement du prix d’actions s’était abstenu de vérifier l’existence de la provision et de le présenter au paiement. La Cour a estimé que le notaire séquestre avait commis une faute et que le montant du préjudice était le montant du chèque.
  • 1ère civ, 27 novembre 2013 (pourvoi n° 12-29.231) : «  le notaire, en s’abstenant de présenter ledit chèque à l’encaissement ou d’en vérifier la provision, avait privé la clause pénale de toute efficacité et ainsi commis une faute professionnelle en relation directe avec le dommage subi  » : le notaire a été condamné au paiement de la clause pénale

Ce type de cas devrait devenir plus rare puisqu’il est devenu obligatoire d’effectuer des virements au profit des Etudes notariales, ce qui dispensera toutefois le notaire de vérifier que le compte de l’Etude notariale a bien été approvisionné.

En effet, en vertu du décret  du 20 mars 2013 (décret n° 2013-232 relatif aux paiements effectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme  authentique ( Journal Officiel du 22 mars 2013), dès qu’ils dépassent le somme de 10.000 euros.

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Désignation d’un mandataire successoral : pas besoin d’assigner tous les héritiers ?

J’ai déjà abordé dans mes articles précédents le rôle du mandataire successoral qui peut être désigné lorsqu’une succession est bloquée pour divers motifs : inertie, mésentente, le tout pendant que le patrimoine se dégrade, et que les factures s’accumulent (voir mon article « Modalités de désignation d’un mandataire successoral, ou combien coûte un mandataire successoral ? « .

Il y a quelque temps, j’avais signalé sur mon site un arrêt de la Cour de cassation (Cass.  1 ère civ,  4 décembre 2013, N° de pourvoi: 12-10183 ) indiquant que la désignation d’un mandataire successoral ne pouvait être faite que par voie d’assignation et non par voie de requête.

D’après l’arrêt précité, il était donc nécessaire qu’un débat contradictoire puisse avoir lieu sur la nécessité d’avoir recours à un mandataire successoral (tenue d’une audience en présence de toutes les parties concernées par la demande).

Un arrêt de la Cour d’appel de PARIS récent vient de retenir une solution légèrement différente (Cour d’appel de PARIS, Pôle 3, chambre 1,  15 Avril 2015, RG 14/22699).

Dans cette affaire, plusieurs associations légataires avaient sollicité la désignation d’un mandataire successoral pour des successions ouvertes depuis près d’une quinzaine d’années, sans qu’aucun partage n’aboutisse.

Or, les héritiers étaient assez nombreux et n’avaient pas tous été assignés alors que les associations légataires connaissaient apparemment l’existence de ces autres héritiers mentionnés dans une déclaration de succession.

L’une des héritières assignée a soulevé l’irrecevabilité de la demande au motif que tous les héritiers n’étaient pas présents aux débats.

La Cour d’appel de PARIS déboute l’héritière en indiquant :  » l’omission de certains d’entre eux dans l’assignation n’est pas de nature à rendre irrecevable la demande des associations aux fins de désignation d’un mandataire successoral. « ,  la Cour précisant que le mandataire n’avait été autorisé qu’à accomplir des actes d’administration.

La Cour d’appel précise encore pour justifier la solution retenue : « chaque héritier peut exiger du mandataire successoral la consultation, à tout moment, des documents relatifs à l’exécution de sa mission »

Cette décision reste néanmoins curieuse dans la mesure où tous les héritiers n’ont pas pu faire valoir leur point de vue sur la désignation du mandataire successoral, le choix de la personne désignée et que l’arrêt de la Cour d’appel confirme que les honoraires de l’administrateur seront « mis à la charge de la succession », c’est-à-dire à la charge d’héritiers qui n’ont pas pu s’exprimer.

Il ne semblait pas en l’espèce y avoir d’impossibilité d’appeler certains héritiers à l’affaire (adresses inconnues, héritiers inconnus, etc…)

Il reste à savoir si cette décision fera l’objet d’un pourvoi en cassation.

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Que faire quand l’acquéreur refuse de signer l’acte de vente …

Vous avez mis votre bien en vente et vous avez signé une promesse de vente ?

Vous rencontrez toutefois un problème : malgré la promesse de vente signée, l’acquéreur refuse de signer l’acte de vente définitif.

Je précise que le problème peut être inverse et que le problème peut tout aussi bien venir du vendeur qui refuse de signer et de respecter les engagements pris.

Votre situation devient problématique car vous avez peut-être donné préavis de l’appartement que vous occupiez, vous aviez réservé votre déménagement, vendu votre bien actuel …et vous vous trouvez dans l’incertitude.

Les causes de ce changement d’avis de la part de votre co-contractant sont diverses (l’acquéreur trouve a posteriori que le prix est trop élevé , découverte d’une servitude ou d’un élément inconnu sur l’immeuble pourtant visible lors de la visite, et c…). Il n’y a parfois pas de raison apparente.

Quelles sont les solutions pour mettre un terme à cette situation ?

Il convient tout d’abord de bien lire les clauses insérées dans la promesse de vente signée entre les parties.

En général, vous y trouverez une clause du style :

« Si l’une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l’autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, le tout dans le délai d’un mois de la date indiquée entête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l’acte, et cette partie devra en outre payer à son cocontractant, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tous dommages et intérêts  »

Il faut comprendre que l’acquéreur dispose de deux voies :

– contraindre le vendeur à lui vendre le bien promis

– ou solliciter le paiement de la clause pénale (souvent fixée à 10% du prix de vente)

1ère solution : solliciter la réalisation forcée de la vente

D’après l’article 1589 du Code civil, « promesse de vente vaut vente » ce qui permet à l’acquéreur, nonobstant l’attitude du vendeur à lui vendre le bien.

Dans cette hypothèse, l’acquéreur assigne son vendeur aux fins de voir constater que la vente est parfaite, et sollicite la publication du jugement qui vaudra vente auprès du Tribunal (voir par exemple Cour d’appel  Paris, Pôle 4, chambre 1, 12 Janvier 2012, RG N° 10/10967).

Selon le degré d’urgence, il peut être nécessaire d’assigner « à jour fixe ».

2ème solution : demander le paiement de la clause pénale

Il est fréquent que face aux difficultés rencontrées avec l’autre partie, le vendeur ou l’acquéreur n’aient plus envie de signer l’acte définitif ou que cela s’avère impossible (acquéreur qui n’a pas sollicité son prêt dans les délais et qui n’a pas les fonds par exemple).

La jurisprudence admet que la demande de résolution de la vente est compatible avec une demande de paiement de la clause pénale (Cass. 3ème civ, 15 février 2005, pourvoi n°04- 11223)

Il faudra bien qu’au préalable, le notaire ait bien pris le soin de faire convoquer les parties par huissier et de dresser un procès-verbal de carence, constatant que l’acquéreur ne s’est pas présenté ou a refusé de signer l’acte définitif de vente (le procès-verbal de carence est aussi nécessaire pour faire prononcer la vente forcée).

Quelques exemples de décisions ayant prononcé le versement de la clause pénale :

Cour d’appel de LYON,  26 Mai 2015, RG N° 14/08152 «  La promesse de vente portant sur une maison d’habitation était en l’espèce conclue sous plusieurs conditions suspensives concernant notamment l’obtention d’un prêt. Il résulte des pièces produites que les acquéreurs n’ont effectué aucune démarche en vue de l’obtention d’un prêt dans les délais et conditions prévues au compromis. En effet, les seules demandes dont ils justifient ont été déposées près d’une année après la date contractuellement prévue. La défaillance des acheteurs dans l’exécution de leurs obligations justifie la condamnation au paiement de la clause pénale  qui n’est pas manifestement excessive »

Cour d’appel de DOUAI 17 avril 2014  RG 13/04415 » Attendu que la clause pénale doit recevoir application dès lors que par leur défaut de comparution en l’étude du notaire les acquéreurs ont refusé de régulariser la vente par acte authentique » (le bien avait été revendu 46.000€ de moins que le prix convenu)

– Cour d’appel Saint-Denis de la Réunion Chambre civile  14 Mars 2014 N° 14/236, 13/00018 « Que la réitération de la vente par acte authentique n’est pas intervenue dans les délais fixés par les parties en raison de la carence du vendeur et ce malgré les deux mises en demeure qui lui ont été adressées ; que M. X est donc bien fondé à réclamer le paiement de la clause pénale insérée au compromis laquelle a été fixée en considération du capital représentatif de la rente évaluée par les parties , M. Y n’invoquant pas le caractère manifestement excessif de cette clause »

Le juge peut-il diminuer ou augmenter le montant de la clause pénale ?

Il convient de préciser que le juge civil a un pouvoir de modération de la clause pénale et qu’il peut donc la diminuer s’il la juge excessive.

Lorsqu’une clause pénale est demandée, il ne faut donc pas se contenter d’alléguer d’un préjudice mais le démontrer (frais de déménagement, frais de garde-meubles ou pour le vendeur, paiement de la taxe foncière, de l’assurance du bien, impossibilité de le revendre au même prix).

A contrario, le juge peut allouer des dommages-intérêts supplémentaires en cas de préjudice distinct.

Attention : avant de s’engager avec un nouvel acquéreur, il convient de bien éclaircir la situation avec les acquéreurs initiaux. Il n’est pas rare de voir des vendeurs se retrouver dans des situations ubuesques avec une demande de réalisation forcée de vente alors qu’un nouveau processus de vente est en cours. J’aborderai le sujet de manière plus détaillée dans un prochain article.

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