Surévaluation d’un bien dans la déclaration de succession

Il convient de rappeler que sous de peines de sanctions (intérêts de retard, pénalités), la déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois suivant le décès.

Afin de pouvoir déposer la déclaration de succession, les immeubles dépendant d’une succession vont donc devoir être évalués.

Les méthodes pour procéder à l’évaluation sont diverses : le notaire en charge de la succession peut procéder lui-même à l’évaluation , il peut être fait appel à une agence immobilière, à un expert en immobilier, ou au service expertise de la Chambre des notaires.

Quelques mois après le dépôt de la déclaration de succession , une mauvaise surprise peut survenir : le bien immobilier a été mis en vente et ne trouve pas preneur au prix de l’estimation qui a servi à l’établissement de la déclaration de succession alors que des droits de mutation ont été payés sur cette valeur.

Il s’avère que le bien a été surévalué.

Que faire dans cette situation?

Il est possible de déposer une déclaration de succession rectificative (voir Bulletin Officiel des Impôts : BOI-ENR-DMTG-10-40-10-60-20120912 ou Cour de cassation, Chambre commerciale, 15 Mars 2011, pourvoi n°N° 10-14.729).

L’administration fiscale précise :

La déclaration rectificative équivaut à une réclamation contentieuse soumise aux règles de droit commun et son auteur doit, s’il entend se faire rembourser une fraction des droits de succession acquittés antérieurement, établir la surévaluation de la valeur initialement déclarée.

La charge de la preuve de la surévaluation pèse donc sur l’héritier.

L’apport d’une telle preuve n’est pas facile : comme  pour tout redressement, il  s’agit de justifier de la surévaluation au moyen d’éléments de comparaison intrinsèquement similaires (mêmes caractéristiques) , à la date du décès.

Le simple fait d’avoir vendu à un prix inférieur ou d’avoir reçu des offres inférieures ne constitue pas une preuve suffisante car elle ne permet pas de se placer au jour du décès ( (Cass. com, 22 Octobre 2013, pourvoi n°N° 12-24.034)

Il reste donc la possibilité de faire réaliser un rapport d’expertise.
Il faut toutefois faire  attention : la mission de l’expert doit être très précise, son rapport  doit être établi à partir de comparaisons avec des cessions de biens similaires intervenues à la date du décès, faute de quoi la preuve sera rejetée par le Tribunal.
Il peut donc être judicieux de solliciter la désignation d’un expert par le Tribunal (voir par exemple : Cour d’appel Paris, Chambre 1, section B, Ordonnance 20 Juin 2008 N° 08/02607, admettant le bien fondé de la demande de remboursement au vu du rapport d’expertise).
Dans quel délai la déclaration rectificative peut-elle être déposée?
La réclamation tendant à obtenir la restitution des droits versés en trop doit être présentée avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle du paiement des droits.
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