Peut-on vendre un bien indivis avec seulement 2/3 des voix ?
La presse a fait grand cas au cours des derniers mois de la réforme en droit des successions et le Cabinet a reçu un grand nombre d’appels de personnes en situation d’indivision ayant entendu parler de la possibilité de vendre désormais à la majorité des 2/3 en cas d’indivision.
Un point sur cette réforme : est-il exact qu’on peut désormais vendre à la majorité des deux tiers lorsque l’on ne s’entend pas avec ses cohéritiers?
Pour les personnes qui souhaitent avoir des ressources précises, vous pouvez consulter les ressources qui suivent.
L. n° 2026-248, 7 avr. 2026, NOR : JUSX2508284L : JO, 8 avr. 2026
Loi Morel-Turquois visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053773159
Rapport sur la loi visant à simplifier la sortie de l’indivision et la gestion des successions vacantes
https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/rapports/cion_lois/l17b2524_rapport-fond.pdf
L’accueil des modifications législatives est réservé pour l’instant par les professionnels qui demeurent pour la plupart dans l’attente des modifications qui devraient intervenir par voie de décret d’ici la fin de l’année, pour entrer en application au début de l’année 2027.
« sans éluder ses divers apports dans la simplification de la gestion des successions vacantes et la sortie de l’indivision (2), le principal mérite de cette loi est de préfigurer, à brève échéance, une refonte plus profonde des procédures de partage judiciaire » Droit de la famille n° 5, Mai 2026, comm. 66, Alex Tani
« les questions de fond que soulèvent l’indivision forcée et la gestion des patrimoines en déshérence demeurent largement ouvertes » LA SEMAINE JURIDIQUE – NOTARIALE ET IMMOBILIÈRE – N° 17-18 – 24 AVRIL 2026
« Cette loi a le mérite d’exister et marque une première étape avant la réforme du partage judiciaire. On regrettera que le modèle alsacien-mosellan, avec sa procédure gracieuse et souple, n’ait pas été retenu par le législateur. Ce changement de paradigme supposait un changement de loi. » Defrenois DEF 21 mai 2026, n° DEF231i8
« Il est tentant de voir dans cette loi les signes annonciateurs d’une véritable réforme, constructive et efficace, de la procédure de partage judiciaire dont l’acte II – le décret en préparation – devrait en constituer, nous l’espérons, la concrétisation. » AJ Famille 2026 p.201, La réforme du partage judiciaire acte I
Pourquoi une réforme ?
Après 20 ans à avoir appliqué la loi du 23 juin 2006, celle-ci a montré certaines lacunes et certaines faiblesses.
L’impossibilité par exemple pour l’héritier réservataire de solliciter la désignation d’un notaire commis en présence d’un légataire universel en l’absence d’indivision était par exemple une difficulté récurrente puisqu’il n’y avait pas d’actif à partager mais il était néanmoins nécessaire de calculer l’indemnité de réduction.
Cette réforme visait donc à remédier à des vides juridiques et à apporter des simplifications.
Si vous souhaitez approndir le sujet, vous pouvez consulter « Le traitement des dossiers civils longs et complexes Décembre 2021 N° 127-21 Rapport définitif de l’Inspection générale de la justice ».
https://www.justice.gouv.fr/sites/default/files/2023-05/Rapport_traitement_dossiers_civils_long.pdf
Ce travail très précis procédait à un recensement exhaustif des difficultés rencontrées en matière de liquidation partage et de leurs causes.
Le rapport relevait notamment :
« contexte familial souvent passionnel pouvant mener à des blocages de la procédure ou à des manœuvres dilatoires. »
« Les indivisions successorales sont parfois bloquées, de manière irrationnelle »
« responsabilité des notaires qui appréhendent mal leur office dans le cadre d’un mandat judiciaire. »
« Méconnaissance par les notaires des mesures de sortie de crise à promouvoir »
« le cadre procédural devrait contraindre davantage le notaire à informer le juge commis des difficultés qu’il rencontre, simplement, par email, afin que ce dernier convoque les parties, tente de les concilier ou purge la difficulté . »
« La mission a pu constater que les organisations actuelles des tribunaux n’appréhendent pas les fonctions de juge commis à la hauteur de ses missions. »
« Il peut être observé que l’absence d’outil statistiques ou de référentiel adapté aux fonctions de juge commis peut avoir des effets pervers : une pratique courante, reposant sur le souci de ne pas faire apparaître de trop nombreux dossiers en sommeil, consiste, après la désignation du notaire liquidateur et du juge commis à la surveillance des opérations de liquidation, à radier l’affaire pendant la phase « notariale » d’instruction. »
Le rapport préconisait une formation des notaires, une création d’une spécialisation « juge commis »
« Elaborer un référentiel d’activité pour évaluer la charge de travail des juges civils tenant compte de la complexité des dossiers qui leur sont soumis. »
Pendant les 18 premiers mois, donner moins de dossiers aux magistrats « juge commis » afin de leur permettre de mieux appréhender les dossiers.
« création de chambres liquidatives au sein des tribunaux judiciaires »
En résumé, ce rapport pointait entre autres :
– un manque de moyens (magistrats, greffiers) du côté des juridictions
– une méconnaissance par certains notaires de la loi applicable et de la pratique du partage judiciaire qui demeure un domaine très spécifique
La loi du 23 juin 2006 n’était pas mauvaise en soi, aucun dossier de succession n’était voué à l’échec et pouvait aboutir, toutefois avec un certain nombre d’embuches lorsqu’une des parties était malveillante ou ne coopérait pas alors que toutes les solutions pour pallier les difficultés étaient en théorie prévues par le Code civil ou le Code de Procédure civile.
Malgré un arsenal juridique conséquent, le partage judiciaire version 2006 nécessitait toujours une certain pugnacité, en raison d’un engorgement croissant des juridictions, rendant défaillant le contrôle du juge commis à l’égard du notaire commis.
C’est la raison pour laquelle le rapport préconisait que le juge commis voit ses prérogatives renforcées.
Très peu de préconisations de l’institut général de la justice n’ont été retenues dans la réforme, l’insertion de plusieurs articles a été abandonnée au cours de la discussion du texte, principalement pour des questions budgétaires puisque le nombre de juges commis nécessaires pour résorber les stocks actuellement en cours était coûteux.
Pour diminuer le coût de ces procédures et la charge de ces procédures, la réforme aura deux piliers :
– Renforcement du rôle du notaire commis
– Obligation dans le cadre judiciaire d’être assisté par un Avocat à toutes les stades de la procédure
A l’Avocat de cibler les difficultés du dossier et d’être moteur du dossier, au notaire commis de rédiger des projets de partage pour diminuer la charge de travail du Tribunal tout en donnant son avis juridique sur les questions soulevées.
Il convient tout d’abord de noter que l’Avocat devient obligatoire à tous les stades de la procédure, y compris devant le juge commis.
La mesure est salutaire parce que la phase devant le notaire commis était particulièrement cruciale et avec beaucoup d’enjeux puisqu’il n’était plus possible de critiquer devant le juge du fond des points qui n’avaient pas été soulevés devant le notaire commis de sorte que l’héritier se retrouvait parfois piégé avec des points techniques qu’il n’avait pas décélés.
Cette réforme (7 articles) qui est plutôt pour l’instant davantage un ajustement plutôt qu’une réforme au sens strict du terme s’articule autour de trois grands axes :
– Dispositions favorisant la sortie de l’indivision
– Mesures concernant les successions vacantes et les biens sans maître
– Dispositions concernant le partage judiciaire
Cet article n’aborderai que les dispositions favorisant la sortie de l’indivision puisque celles concernant le partage judiciaire ne sont pas encore connues, seules des orientations ont été évoquées pour l’instant par la DACS, le Conseil supérieur du notariat et le Conseil national des barreaux de sorte que la réforme de la procédure de partage judiciaire sera développée dans un autre article.
Revenons donc en à la réforme du partage judiciaire : est-il vrai que l’on peut vendre à la majorité des 2/3 sans intervention du juge ?
La réponse est non, cela a été envisagé mais non retenu car il a été estimé que cela n’était pas assez protecteur du droit de propriété.
Il a simplement été voté une modification de l’article 815-6 mais est-ce vraiment un bouleversement du droit actuel ?
En vertu de l’article 815-6 du Code civil déjà existant , le Président du tribunal judiciaire pouvait prescrire ou autoriser toutes lesmesures urgentes que requiert l’intérêt commun.
Il peut désormais également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis.
La réforme a conduit à l’ajout d’un paragraphe (dernier alinéa) à l’article 815-6 du Code civil ainsi rédigé :
« Il [le Président du Tribunal ] peut également autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. »
Ce n’est pas nouveau puisque depuis 1977, le Président du Tribunal pouvait déjà ordonner des mesures urgentes
Il s’agit uniquement de codifier une solution jurisprudentielle dégagée en 2013 : Cass. 1 civ., 4 déc. 2013, n° 12-20.158
La doctrine s’interroge déjà aux fins de savoir si le 4ème alinéa de l’article 815-6 est autonome ou soumis aux mêmes critères que le reste de l’article 815-6 du Code civil (urgence et intérêt commun de l’indivision), a priori cela sera toujours le cas.
Vous pouvez ainsi obtenir sur autorisation judiciaire suivant procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 815-6 du Code civil sans l’accord de tous les héritiers et même sans la majorité des 2/3 entre autres dans les cas suivants :
– Droits de mutation à payer
– Dettes de l’indivision impayées (charges de copropriété, absence d’assurance, impositions impayées)
– Risque de dégradation de l’immeuble
– Risque de péril, insalubrité (dégât des eaux, expulsion, travaux nécessaires etc..)
Je vous renvoie à mes articles précédents pour les procédures applicables en l’absence d’unanimité des indivisaires.Succession bloquée : vendre un bien immobilier, mandataire successoral, Succession bloquée : vendre un bien immobilier
La règle des 2/3 ne s’appliquera qu’en Corse.
La réforme du partage judiciaire
L’extension du champ d’application de l’article 840 du Code civil
L’article 840 du Code civil est ainsi désormais rédigé :
« La présente sous-section est applicable aux demandes tendant à la liquidation, au partage et au règlement des indivisions ou des intérêts patrimoniaux des époux, des personnes liées par un pacte civil de solidarité et des concubins. »
Cette modification, immédiatement applicable, est la bienvenue. Les règles de procédure du partage judiciaire sont désormais applicables même en l’absence d’indivision puisqu’il y avait un certain nombre de situations qui ne donnaient pas lieu à partage mais seulement à liquidation.
Il y a donc désormais un notaire commis et un juge commis pour une succession dévolue à un légataire universel qui n’est pas en indivision avec les héritiers réservataires puisque la réduction a lieu en valeur.
Inspiration du droit local alsacien-mosellan : désignation plus précoce du notaire commis et du juge commis
Dans le futur schéma procédural applicable au 1er janvier 2027, le juge commis sera désigné, concomitamment avec un notaire commis, beaucoup plus tôt qu’actuellement.
Il n’y aura plus de diligences amiables à réaliser à peine d’irrecevabilité avant de saisir le Tribunal ce qui est curieux dans une ère où les modes de règlement amiable des différends sont privilégiés.
La réforme repose sur l’idée d’un binôme notaire commis/juge commis avec la désignation d’un notaire rapidement.
C’est sur ce notaire que repose la mission de dresser un projet de partage ce qui peut être fastidieux si les difficultés majeures du dossier ne sont pas réglées puisque cela peut donner lieu à un projet d’état liquidatif à « tiroirs » avec de très/trop nombreuses hypothèses de travail rendant impossible d’estimer les droits des parties.
Il sera néanmoins possible de saisir dans les 4 mois suivant la désignation du notaire commis le juge commis de certaines questions spécifiques comme la loi applicable, la validité d’un testament ou l’existence de libéralités.
On peut toutefois se demander si ce mode opératoire ne va pas au contraire rallonger la durée totale du partage avec :
- une saisine du Tribunal pour obtenir la désignation d’un notaire commis
- la désignation du notaire qui aura un an pour élaborer un projet
- la saisine du juge commis pour régler certaines questions mais pas toutes
- le retour vers le notaire pour tenir compte de la saisine du juge commis
- le retour vers le Tribunal pour trancher les points de désaccord qui perdureront
- puis à nouveau un renvoi vers le notaire pour établir un projet de partage conforme au jugement du fond
Tout dépend encore une fois en réalité des moyens qui seront mis en place par les juridictions pour fournir des dates d’audience rapidement en vue de la désignation d’un notaire commis, de l’implication des notaires et des Avocats dans ce nouveau système et surtout du nombre de juge commis pour avancer main dans la main avec le notaire commis et les avocats des parties.
Extension des pouvoirs du juge commis
L’article 841 du Code civil est ainsi modifié :
« Toutefois, le juge commis aux opérations de partage est également compétent pour connaître des contestations qui s’élèvent au cours de celles-ci et pour ordonner les licitations, dans des conditions définies par décret en Conseil d’Etat. »
Il n’y aurait ainsi plus besoin d’attendre que le Tribunal soit saisi à nouveau à la fin de la procédure pour que la vente du bien soit ordonnée.
Le décret devrait être publié avant la fin de l’été.
En conclusion, le décret d’application est vivement attendu et le Cabinet suit avec intérêt cette réforme majeure pour accompagner au mieux les héritiers.
Vous faites face à une succession bloquée? Le Cabinet vous accompagne pour vous aider à mettre un terme à cette situation, Contact.
N’hésitez pas à réserver une consultation, c’est simple et peut vous donner des pistes de reflexion.