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Faute du notaire qui ne réclame pas l’indemnité d’immobilisation

En ce début d’année, j’avais envie de vous présenter une décision concernant la responsabilité notariale obtenue par le Cabinet l’année dernière (TGI PARIS 2ème Chambre, 15 juin 2015).

Classiquement, la responsabilité d’un notaire peut être engagée à condition qu’il puisse être fait la preuve d’une faute du notaire, d’un lien de causalité, et d’un préjudice.

La situation de départ est simple : une promesse de vente est signée entre un acquéreur et un vendeur.

Cette promesse de vente est rédigée et signée, comme souvent chez un notaire (elle peut aussi l’être par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou plus rarement entre particuliers).

Afin d’éviter que l’acquéreur ne s’engage à la légère, il est prévu dans la promesse de vente une indemnité d’immobilisation (en général 10 %) et une clause pénale du même montant, acquise au vendeur en cas de non réalisation de la vente par la faute de l’acquéreur.

Le notaire indique dans la promesse qu’il a reçu le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Dans la promesse de vente qui est signée, il est prévu une date butoir pour la signature de l’acte de vente définitif.

Or, la date convenue entre les parties arrive et l’acquéreur s’est volatilisé, il est donc impossible de signer l’acte de vente.

Les vendeurs sollicitent alors le paiement de la clause pénale.

Il apparaît alors qu’en réalité, contrairement à ce qui a été indiqué dans la promesse de vente rédigée par le notaire, le notaire n’a jamais reçu le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Les vendeurs, assignent devant le Tribunal l’acquéreur indélicat et le notaire en charge de l’opération en demandant au Tribunal de condamner solidairement l’acquéreur et le notaire au paiement de la clause pénale.

L’acquéreur, manifestement peu sérieux, ne comparaît pas devant le Tribunal.

Le Tribunal retient que le notaire a commis plusieurs fautes :

– celle ne pas avoir demandé les fonds avant la signature de la promesse au candidat acquéreur,

– celle d’avoir indiqué  à tort que les fonds se trouvaient à l’Etude notariale,

– celle d’avoir caché la situation aux vendeurs qui ne comprenaient pas ce qu’il se passait.

Le notaire est donc condamné solidairement avec l’acquéreur à indemniser les vendeurs du montant de la clause pénale et est également condamné à payer des dommages-intérêts supplémentaires (taxes foncières et d’habitation, assurances habitation et frais d’entretien le temps de trouver un nouvel acquéreur).

Cette décision est conforme aux jugements qui ont été rendus précédemment dans des contextes similaires.

A titre d’exemple, on peut citer :

  • CA Paris, 1re ch. A, 18 févr. 2002 :  : dans cette affaire un notaire qui avait été  désigné séquestre d’un chèque dont le montant était destiné à garantir au cédant le paiement du prix d’actions s’était abstenu de vérifier l’existence de la provision et de le présenter au paiement. La Cour a estimé que le notaire séquestre avait commis une faute et que le montant du préjudice était le montant du chèque.
  • 1ère civ, 27 novembre 2013 (pourvoi n° 12-29.231) : «  le notaire, en s’abstenant de présenter ledit chèque à l’encaissement ou d’en vérifier la provision, avait privé la clause pénale de toute efficacité et ainsi commis une faute professionnelle en relation directe avec le dommage subi  » : le notaire a été condamné au paiement de la clause pénale

Ce type de cas devrait devenir plus rare puisqu’il est devenu obligatoire d’effectuer des virements au profit des Etudes notariales, ce qui dispensera toutefois le notaire de vérifier que le compte de l’Etude notariale a bien été approvisionné.

En effet, en vertu du décret  du 20 mars 2013 (décret n° 2013-232 relatif aux paiements effectués ou reçus par un notaire pour le compte des parties à un acte reçu en la forme  authentique ( Journal Officiel du 22 mars 2013), dès qu’ils dépassent le somme de 10.000 euros.

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Que faire quand l’acquéreur refuse de signer l’acte de vente …

Vous avez mis votre bien en vente et vous avez signé une promesse de vente ?

Vous rencontrez toutefois un problème : malgré la promesse de vente signée, l’acquéreur refuse de signer l’acte de vente définitif.

Je précise que le problème peut être inverse et que le problème peut tout aussi bien venir du vendeur qui refuse de signer et de respecter les engagements pris.

Votre situation devient problématique car vous avez peut-être donné préavis de l’appartement que vous occupiez, vous aviez réservé votre déménagement, vendu votre bien actuel …et vous vous trouvez dans l’incertitude.

Les causes de ce changement d’avis de la part de votre co-contractant sont diverses (l’acquéreur trouve a posteriori que le prix est trop élevé , découverte d’une servitude ou d’un élément inconnu sur l’immeuble pourtant visible lors de la visite, et c…). Il n’y a parfois pas de raison apparente.

Quelles sont les solutions pour mettre un terme à cette situation ?

Il convient tout d’abord de bien lire les clauses insérées dans la promesse de vente signée entre les parties.

En général, vous y trouverez une clause du style :

« Si l’une des parties vient à refuser de réitérer la présente vente, l’autre pourra invoquer le bénéfice de la clause pénale ou saisir le tribunal compétent afin de faire constater la vente par décision de justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, le tout dans le délai d’un mois de la date indiquée entête du présent paragraphe ou de la date, si elle est postérieure, à laquelle auront été réunis tous les éléments nécessaires à la perfection de l’acte, et cette partie devra en outre payer à son cocontractant, le montant de la clause pénale stipulée aux présentes, nonobstant tous dommages et intérêts  »

Il faut comprendre que l’acquéreur dispose de deux voies :

– contraindre le vendeur à lui vendre le bien promis

– ou solliciter le paiement de la clause pénale (souvent fixée à 10% du prix de vente)

1ère solution : solliciter la réalisation forcée de la vente

D’après l’article 1589 du Code civil, « promesse de vente vaut vente » ce qui permet à l’acquéreur, nonobstant l’attitude du vendeur à lui vendre le bien.

Dans cette hypothèse, l’acquéreur assigne son vendeur aux fins de voir constater que la vente est parfaite, et sollicite la publication du jugement qui vaudra vente auprès du Tribunal (voir par exemple Cour d’appel  Paris, Pôle 4, chambre 1, 12 Janvier 2012, RG N° 10/10967).

Selon le degré d’urgence, il peut être nécessaire d’assigner « à jour fixe ».

2ème solution : demander le paiement de la clause pénale

Il est fréquent que face aux difficultés rencontrées avec l’autre partie, le vendeur ou l’acquéreur n’aient plus envie de signer l’acte définitif ou que cela s’avère impossible (acquéreur qui n’a pas sollicité son prêt dans les délais et qui n’a pas les fonds par exemple).

La jurisprudence admet que la demande de résolution de la vente est compatible avec une demande de paiement de la clause pénale (Cass. 3ème civ, 15 février 2005, pourvoi n°04- 11223)

Il faudra bien qu’au préalable, le notaire ait bien pris le soin de faire convoquer les parties par huissier et de dresser un procès-verbal de carence, constatant que l’acquéreur ne s’est pas présenté ou a refusé de signer l’acte définitif de vente (le procès-verbal de carence est aussi nécessaire pour faire prononcer la vente forcée).

Quelques exemples de décisions ayant prononcé le versement de la clause pénale :

Cour d’appel de LYON,  26 Mai 2015, RG N° 14/08152 «  La promesse de vente portant sur une maison d’habitation était en l’espèce conclue sous plusieurs conditions suspensives concernant notamment l’obtention d’un prêt. Il résulte des pièces produites que les acquéreurs n’ont effectué aucune démarche en vue de l’obtention d’un prêt dans les délais et conditions prévues au compromis. En effet, les seules demandes dont ils justifient ont été déposées près d’une année après la date contractuellement prévue. La défaillance des acheteurs dans l’exécution de leurs obligations justifie la condamnation au paiement de la clause pénale  qui n’est pas manifestement excessive »

Cour d’appel de DOUAI 17 avril 2014  RG 13/04415 » Attendu que la clause pénale doit recevoir application dès lors que par leur défaut de comparution en l’étude du notaire les acquéreurs ont refusé de régulariser la vente par acte authentique » (le bien avait été revendu 46.000€ de moins que le prix convenu)

– Cour d’appel Saint-Denis de la Réunion Chambre civile  14 Mars 2014 N° 14/236, 13/00018 « Que la réitération de la vente par acte authentique n’est pas intervenue dans les délais fixés par les parties en raison de la carence du vendeur et ce malgré les deux mises en demeure qui lui ont été adressées ; que M. X est donc bien fondé à réclamer le paiement de la clause pénale insérée au compromis laquelle a été fixée en considération du capital représentatif de la rente évaluée par les parties , M. Y n’invoquant pas le caractère manifestement excessif de cette clause »

Le juge peut-il diminuer ou augmenter le montant de la clause pénale ?

Il convient de préciser que le juge civil a un pouvoir de modération de la clause pénale et qu’il peut donc la diminuer s’il la juge excessive.

Lorsqu’une clause pénale est demandée, il ne faut donc pas se contenter d’alléguer d’un préjudice mais le démontrer (frais de déménagement, frais de garde-meubles ou pour le vendeur, paiement de la taxe foncière, de l’assurance du bien, impossibilité de le revendre au même prix).

A contrario, le juge peut allouer des dommages-intérêts supplémentaires en cas de préjudice distinct.

Attention : avant de s’engager avec un nouvel acquéreur, il convient de bien éclaircir la situation avec les acquéreurs initiaux. Il n’est pas rare de voir des vendeurs se retrouver dans des situations ubuesques avec une demande de réalisation forcée de vente alors qu’un nouveau processus de vente est en cours. J’aborderai le sujet de manière plus détaillée dans un prochain article.

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